龙湖润了、旭辉雷了、融创贼了被迫拿地的城投何时退场?

龙湖润了、旭辉雷了、融创贼了。被迫拿地的城投何时退场?前几天聊了下财政部发文禁止城投举债拿地的事。如今许多城市三次土拍已经结束。从答卷来看,基本上还是接着奏乐接着舞。以券商总结的各地土拍研报标题为例,...

龙湖润了、旭辉雷了、融创贼了。被迫拿地的城投何时退场?

前几天聊了下财政部发文禁止城投举债拿地的事。

如今许多城市三次土拍已经结束。从答卷来看,基本上还是接着奏乐接着舞。

以券商总结的各地土拍研报标题为例,前半句基本都是凉意依旧还有凉意明显,后半句则是城投成为拿地主力或者城投仍为拿地主力。

就是最近这些天,民营房企大瓜不断。模范生龙湖大老板突然润了,优等生旭辉扛了数月终于雷了,而以前跳得最高的融创直接摆烂贼了。往常一直占据C位的民企,已经基本全部走下舞台。

以成都土拍为例,今年民企拿地金额占比持续下降,第三次土拍中仅占10.7%。

央企国企之前尚且可以托起大梁,但目前市场回暖遥遥无期,自己怎么过冬都成了问题,无底线帮着地方托底也是不可能的。毕竟地主家也没有余粮了。

所以,当民企与央国企开始审慎,为国接盘的艰巨任务,还是只有落在亲儿子地方国资身上。如果土拍挂出土地后很久没人报名,那么任务就会被分解摊派。自然而然,城投就会收到会议精神,通知准备材料和资金。比如成都在第三次土拍中,城投全口径拿地金额为231.3亿,占比达到了惊人的71.1%

当然,不是所有城市都敢这样无视圣旨的。比如今年前三次无锡地方国资拿地占比分别是92%、55%和89%。但刚结束的第四次土拍,12宗地仅有4宗地为地方平台公司获取。某研究院土地事业部负责人表示:

可见该政策对于限制地方国资托底拿地起到了一定的约束效果。

但仔细看了下土拍成交清单就发现不对劲了:

首先虽然身背国企名号,但已经多次美元债展期,业界普遍认为是已经半截身子埋进土里的绿地,居然豪掷18余亿,斩获了3块地。

而以朗诗、中鹰为代表的民企,也不是特别有钱的主。况且他们还有某些城市正在开发的楼盘,现在还处于半停工状态。如今突然现身无锡,开始撒币,难道是中了37选7?

其实真相就是房企拿地后,拿地资金主要由地方国资支付的。只要查一下这些拿地公司的详细情况,就会发现而这些项目公司基本都刚成立不久,主要股份都归地方国资。民企只象征性持股1%-5%。

有自媒体称,这是房企+城投的持续共赢模式,因为有了城投的介入,能够缓解房企资金压力,才能专注产品力。

但在圈子里混的基本都知道,此时的房企最多就是做做代工代建,当乙方打了个工。也就是说,只要甲方爸爸不赖帐,房企基本上就是没有任何资金压力,不承担任何风险的。

城投拿地的目的,才开始肯定也不是一心奔着花呗套现去的。他们大多也只是为了帮地方地方解燃眉之急。只要后续市场上行,再把土地卖给其他企业就行了,说不定还可以赚上一笔。

作为国资平台,最忌讳的就是资产贬值,也就是国有资产流失。这也是考核领导政绩的KPI,所以拿着地,溢价或者原价找不到接盘侠的时候,通常会趴窝在账面上不去开发。毕竟只要不开发,资产和负债是同步增加的,不过要付一点利息罢了。

所以我们看到一个现象,2021年集中供地以来。地方国资整体项目入市率不足10%,入市项目数量远低于其他类型企业。这些斥巨资获取的土地,就放在那里长草,成为城市中一块块绿地。

不过这一次的市场下行如此迅速,地越积越多也不是个事。城投公司的财务规模快速膨胀,现金流量却没有任何变化。资产空转除了让负债表迅速膨胀以外,利息支出也会水涨船高。这样下去,城投也受不了了。

所以拿地任务,开始往下分配。

成都某知名城投的朋友表示,现在拿下的地,基本怎么算都是亏,拖到不能再拖了也只有硬着头皮去动。

如今每年的利息,都要几个亿。为了让自己公司财务报表好看一点,还会让下属或者其他城投拿地,然后自己再介入进行联合开发。

这种现实情况之下,财政部发文后城投拿地现状短期内难有较大改变。如果后续市场回暖无望,监管还要趋严,不排除无锡模式会在全国推广。

根据数据统计,今年前三季度在全国333个地级行政区中,共有325个存在城投拿地行为。有城投债之王之称的江苏,城投拿地金额更是高达1558亿元,拿地规模与占比均高于其他省份。

而城投企业中,最有钱的要属有专项债支撑的各个地铁公司。虽然都是亏本运营的情况下,还是在为地方解难。比如在今年前9月,拿地金额TOP100的企业中,有8家地铁公司上榜。2021年为5家,而2020年仅深圳地铁公司1家上榜。

可见,在疫情冲击,地铁公司营收锐减的情况下,他们还得负担起更多的拿地重任。最终形成了地铁亏损运营,财政补贴地铁,地铁拿地反哺地方的完美闭环。

城投公司除了城市建设发展,还充当了政府的钱袋子。到了如今,更是要承担起给一大堆暴雷民营房企擦屁股的善后工作。而这些基本都是不能赚钱,只管花钱的活。当经济增速放缓,财政补贴不能跟上城投的需求时,债务膨胀就成了必然。

如今城投的种种操作,实际上也是开发商曾经玩过的一些科技与狠活。无非就是明股实债、表内转表外等等操作,让自己看上去很健康。

可这种蚂蚁搬家式的债务转移,并不能像广告宣传的 “起效快、坚持久“那样两全其美。因为靠调表维持的暂时坚挺,无疑是后续突然暴毙的风险作为代价。

今年6月左右,在有钱人资产迫切需要增值与经济低迷之间的矛盾之下,资本荒到了前所未有的地步。此时,有信仰加持与大基建专项债充值的城投债重新受到了投资者热捧。就连著名的“狗不理“遵义城投债都遭到了哄抢。

可我们知道,债务只会转移不会消失。最终审判日也不可能无休无止地推迟下去。

在房企的这一轮危机中,购房者无疑是最大的代价。但通过最近融创撬锁的事件,似乎有了更加完美的解决方案。

毕竟在共同富裕的指导方针之下,看到有钱人倒霉,是大家喜闻乐见的事。

至于骂名,就由开发商来担好了。